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2022.12.11 不動産売却

マンションから戸建てへ!住み替えのメリットデメリットは?

マンションから戸建てへ!住み替えのメリットデメリットは?

ライフスタイルの変化により、マンションから戸建てへの住み替えを検討している方もいるでしょう。そこで、予めマンションから戸建てへ住み替えるメリットや、デメリットを確認しておくことをお勧めします。

今回はマンションから戸建てへ住み替えるメリット、デメリットとともに、実際に住み替える際の注意点を解説いたします。

 

マンションから戸建てに住み替えるメリットは?

マンションにはマンションの良さが、そして戸建てには戸建ての良さがあります。ここではまず、戸建てのメリットについてご紹介します。

①土地の所有者になる

物件にもよりますが、多くの戸建ては土地と建物を合わせて購入します。マンションでも、「敷地利用権」という共有の形式で土地を所有できますが、戸建てはより明確に土地を所有できるという点がマンションと異なります。また、建物が古くなり資産価値がゼロになったとしても、土地の資産価値はゼロにはなりません。そのため、土地だけで売却することも可能です。

②ランニングコストが安くなる

戸建てに住み替えれば、マンションで毎月かかっていた「管理費」「修繕積立金」も無くなります。それ以外にも「駐車場代」や「駐輪場代」を毎月払っている方もいるでしょう。駐車場付きの戸建ての場合はそれらのランニングコストも不要になります。ただ、「修繕積立金」は不要になりますが、リフォームする際の資金は自分で貯めることが必要になります。

③騒音や音漏れを気にしなくてよい

マンションは隣家との距離が近いため、ちょっとした生活音でも気になる方も多いでしょう。また、小さいお子さんなどがいる家庭では、音がどの程度漏れているのか気になるところです。楽器の演奏などする方は更に気になるのではないでしょうか。
その点、戸建てはある程隣家との距離がある為、生活音は外に漏れにくく、家事も自分のタイミングで行うことが出来ます。もちろん、戸建てでも騒音トラブルが起きないとは言えませんが、マンションよりは自由度が高いでしょう。

④規約がない

マンションには物件によってペット禁止や共用部分の使い方について規約などがありますが、戸建てにはそういった規約の縛りがないため、ペットを飼うことも、庭や屋上があれば趣味のガーデニングを行うことも、友人を招いてバーベキューなどを行うことも可能です。

⑤自由な間取りを実現できる

注文住宅の場合、自分たちの生活スタイルに適した間取りを実現することが可能です。
また、リフォームを行う場合、もちろんマンションでも間取りの変更は可能ですが、柱や水回りなど、変更が困難な箇所があることを思うと、戸建てのほうがより自由度が高いと言えるでしょう。

 

マンションから戸建てに住み替えるデメリットは?

ここまで、戸建てのメリットをお伝えしてきましたが、もちろん戸建てに住むことでマンションでは感じなかったデメリットを実感することもあるでしょう。住み替え後に後悔することの無いよう、戸建てのデメリットについても確認しておきましょう。

①セキュリティが弱いため強化が必要

戸建てのセキュリティは自分で強化しなくてはいけません。多くのマンションでは、オートロックや監視カメラなどでセキュリティは厳重に施されていますが、戸建てはそういった設備も自分で設定しなくてはなりません。マンションに比べてできることも限られてしまいますので、盗難などのリスクが高まる傾向にあります。
防犯意識を上げ、家主自身でセキュリティの強化に取り組む必要があるでしょう。

②建物の修繕は自己管理

経年劣化や災害などで戸建ての修繕が必要な場合、必要な修繕費は自分で積み立てて管理する必要があります。マンションの場合、修繕積立金を支払っている為、外壁や構造躯体などの修繕で、新たな出費となる事はほとんどありませんが、戸建ては自分で計画的に費用を貯め、いざ業者に依頼するとなった際は、家主自身で業者の手配を行う必要があります。

③階段・段差の存在

戸建ての場合、平屋以外は階段の上り下りが必要になります。若いうちは特に問題がなくても、高齢になった際に階段や移動時の段差が辛くなってくることも。マンションならワンフロアが中心で、よほど古い物件でない限り段差のないフラットな構造になっています。

 

住み替えの不安要素…ローン残債があっても大丈夫?

住宅ローンの残債がある場合、住み替えは可能でしょうか?実は、住宅ローン残債がある状況でも、家の住み替えは可能です。
ただし、住み替えをするには、現在所有している物件に設定された抵当権を抹消する必要があります。なお、抵当権の抹消には住宅ローンを完済する必要があります。

 

主なローンの完済方法は以下の3つが挙げられます。

①自己資金での完済

こちらは手持ちのお金で一括繰り上げ返済をする方法です。もっともリスクの少ない方法ですが、自己資金で一括返済することは、なかなか難しいかもしれません。

②物件の売却代金で完済

①の自己資金での完済が難しい場合、こちらの物件の売却代金で完済する方法が、よく選ばれます。こちらでは、まず物件の売却金額がいくらぐらいになるかを調べる必要があります。
住宅ローンの残債が、物件の売却価格を下回っている「アンダーローン」の場合、売却代金からローンの完済が出来るため、何も問題はありません。また、仮に住宅ローンの残債が物件の売却金額を上回っている「オーバーローン」の場合でも、差額分を自己資金などから補填できれば、こちらも問題ありません。

ただ、②のケースでは住宅ローンが完済できる金額か、差額分を自己資金で補える金額で売却をしなくてはならないため、値下げが難しく販売期間が延びてしまうリスクもあります。
また、売却と購入のタイミングによっては、仮住まいが必要な可能性もあるでしょう。

③住み替えローンの利用

現在の住まいを売却しても住宅ローンの完済ができず、自己資金でも補填できない場合、検討したいのが「住み替えローン」という方法です。
住み替えローンとは、現在残っている住宅ローンに新たに購入する物件の住宅ローンを上乗せできるローンのことです。完済とは意味が異なりますが、抵当権は新たに購入した物件に移行されるため、現在のお住いの売却が可能となります。

住み替えローンで注意が必要な点は、住み替えローンは担保以上のお金を借りるということなので、当然、毎月の返済額も高くなりがちです。また、金融機関からすると担保以上の融資となるため、審査は厳しくなるということも覚えておきましょう。
さらに、将来住宅ローンの返済が厳しくなり、家を売却しなくてはいけなくなった場合、借金が残るリスクもあります。その為、たとえローン審査が通る状況でも、将来的に本当に返済が可能なのかを慎重に検討し、利用することをお勧めします。

こちらでは、ローンの残債と売却価格とのバランスによって、完済の方法が異なってくることをお伝えしました。どのようなケースであれ、所有不動産をできるだけ高く売るということは住み替えを行う上で大変重要です。分からないことがあれば、信頼できる不動産会社に相談し、疑問を一つ一つ解決しましょう。

 

住み替えの流れ…売るのが先か買うのが先か?

住み替えをする場合、「売るのが先」でしょうか、それとも「買うのが先」でしょうか?一般的には、資金面を考慮し、先に売却をする「売り先行」がお勧めです。

売り先行

この場合、売却代金を住宅ローンの返済や新たな物件の購入資金に当てることができます。売り急ぐ必要がないため、売却にじっくりと取り組むことができ、売却価格を妥協しなくてよいこともメリットと言えるでしょう。また、手元に資金がいくら残るかハッキリしている為、新居の物件探しや資金計画に関しても、無理なく進めることができます。
ただし、「売り先行」の場合、売却してから新たな住まいが決まるまでの間の仮住まいが必要になる可能性もあります。

買い先行

次に、「買い先行」についてですが、メリットとしましては、気に入った物件を買い逃さない、住み替えの為の引越しが一回で済むため、仮住まいが必要ないといった点が挙げられます。
すでに住宅ローンを完済している場合は、「買い先行」のメリットを享受できますが、住宅ローンが残っている場合の「買い先行」にはリスクが伴います。
「買い先行」の場合、売却が長引くと費用がどんどん増えていきます。その為、売り急いだ結果、当初の計画より安い価格で売却しなくてはならない可能性もあります。

 

新しい住まいを優先し、現在所有している物件が希望の条件で売れなかった…ということが無いよう、住宅ローン残債がある場合は「売り先行」での住み替えの検討をお勧めします。

 

マンションから戸建てへの住み替えの流れは?

マンションから戸建てへの住み替えは、どのような流れで行われるのでしょうか?今回は「売り先行」と「買い先行」のそれぞれ一般的なケースをご紹介します。
まずは、「売り先行」の場合です。「売り先行」では、下記の流れで住み替えを行います。

 

売り先行

  1. マンションの売却価格の目安を確認するために、売却査定を依頼する。
  2. 不動産会社と媒介契約を取り交わし、売却活動を開始する。
  3. マンションを売却する。
  4. 仮住まいへ引っ越す。
  5. 住宅ローンを完済する。
  6. 新居を購入する。
  7. 新居に引っ越す

 

「住み替えの流れ…売るのが先か買うのが先か?」でも述べたように、「売り先行」の場合、売却代金を住宅ローンの返済や新たな物件の購入資金に当てることができるため、新居の資金計画を正確に立てることができ、住宅ローンをダブルで背負う必要が無いというメリットがあります。ただ、仮住まいへの引越しが必要となるため、仮住まいにかかる費用等に関しても予め計画しておくと良いでしょう。

続いて、「買い先行」での住み替えは下記の流れで行われます。

 

買い先行

  1. マンションの売却価格の目安を確認するために、売却査定を依頼する。
  2. 新居購入の資金計画を立てる。
  3. 新居を購入する。
  4. マンションの売却活動を開始する。
  5. 新居へ引っ越す。
  6. マンションを売却する。

 

「買い先行」の場合、注意しなくてはいけない点は、マンションの住宅ローン残債が残っている際のリスクについてです。
新居を購入してからの売却となるため、予定していた売却価格を下回ったり、売却時期が長引いたりした際、新居の住宅ローン返済にも影響が生じないよう、予め無理のないよう計画立てておきましょう。

まとめ

さて、今回はマンションから戸建てに住み替えるメリット・デメリットと、住み替えにおける注意点をご紹介させていただきました。
住み替えは暮らしに大きな変化をもたらします。後悔の無い住みかえを実現するためにも、きちんとした資金計画とスケジュール立てが重要になります。不安や心配事がありましたら信頼できる不動産会社に相談し、納得のいく住み替えを実現させてください。

 

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