居住中戸建売却の流れが分かる！図解でサクッと解説！

先日掲載しました、「土地売却の流れが分かる！図解でサクッと解説！」では、土地に注目した売却の流れを説明いたしました。今回は、居住中の戸建売却の流れをご説明したいと思います。

まずは、流れがサクッとイメージできるよう、居住中戸建売却の流れの全体像を図解にしました。

【図解！居住中戸建売却の流れ】

いかがでしたでしょうか?

土地売却の流れと大きな違いはありませんが、居住中の戸建を売却する場合、売却物件に住んでいるため、売主は内覧予約が入った際は、ある程度室内の掃除をしておくなど、スムーズな売却に向けて準備をしておくことをお勧めしています。円滑な取引を目指し、売却の流れを把握しておきましょう。

それでは、STEP１からSTEP9までの流れを詳しく見ていきましょう。

STEP１：戸建の売却を検討、不動産会社へ相談

戸建の売却をお考えなら、まずは信頼できる不動産会社へ相談しましょう。
「戸建売却に強い不動産会社ってどこ?」「住宅ローンの残債が残っているけど大丈夫?」「築年数が古いけど売れるかな?」など、様々な疑問が出てくると思います。
そんな方におすすめなのは、地域密着型の不動産会社です。売却する戸建の近くで営業している不動産会社なら、内覧の予約が入った際もスピーディーな対応が期待できます。

不動産の専門家と一緒に売却の計画を立て、引越しの時期や買い替えの準備などの目安を立てておくことで、売却活動をより具体的にイメージすることが出来るはずです。
戸建の売却を検討される方は、まずはお近くの不動産会社に相談してみることをお勧めします。

STEP２：査定を依頼する

次に、販売活動を依頼する不動産会社に査定を依頼します。
その際、上記で記載しました地域密着型の不動産会社に出向き直接依頼することも、不動産一括査定サイトを利用し複数社に依頼することも可能です。

地域密着の不動産会社に査定依頼をすることのメリットは、地域の相場に詳しく、的確で迅速な査定報告が期待できることです。
また、地域密着の不動産会社ならではの心理的な距離の近さもメリットと言えるでしょう。
何かあった際に直ぐに出向ける、もしくは来てもらえるという安心感は売却活動を行う上で重要視する方も多いはずです。
その他にも、地元ならではのネットワークを持っている為、実際に販売活動を行う場合、スピード感のある売却が期待できます。その他、多数の不動産会社とのやり取りをしなくて済むというメリットもあります。

反対にデメリットとしては、査定を一社のみに依頼する場合、査定価格が妥当かどうか判断しにくいといった点が挙げられます。

次に、不動産一括査定サービスを利用した場合のメリットとデメリットについて説明します。
まず、メリットとしましては複数の不動産会社の査定額を比較できるという点が挙げられます。
WEBから簡単に申し込みができることも、一括サイトが広く利用される点と言えるでしょう。

それでは、不動産一括査定サービスを利用することのデメリットは何があるでしょうか?
まず挙げられることは、いくつかの不動産会社に査定を依頼することになるため、依頼した不動産会社から一斉に電話やメールを受けることになる、ということです。依頼した不動産会社の数が多いほど、やりとりは大変になってくるでしょう。

不動産一括査定サービスを利用する場合でも、ある程度依頼する不動産会社に目星をつけて、数を絞って依頼することをお勧めします。

STEP3：媒介契約を結ぶ

査定金額や条件などがまとまったら、依頼する不動産会社と売主との間で「媒介契約」を結びます。

媒介契約には次の３つの契約方法があります。

担当の営業スタッフにじっくりと対応してもらえる専任媒介がお勧めですが、複数社と媒介契約を結べる一般媒介契約を選ぶことで、スピーディーに希望価格で売却できる場合もあります。その物件の特性に合わせた方法を選ぶことが重要となるでしょう。

STEP4：戦略を立て販売活動開始

不動産会社と媒介契約を結んだら、実際に物件の販売活動を開始します。
具体的な販売活動のプランについては、不動産会社が提案してくれますが、希望通りの売却を実現するためにも、売主自身も優先事項や要望を不動産会社にしっかりと伝えておきましょう。

また、買い替えで「売り先行」を選択する場合、物件に住みながら売却することになるため、いつ購入希望者が内覧に来てもいいよう、準備しておくことをお勧めします。

不動産会社の行う販売活動は、主に下記の内容となります。

• 物件資料の作成
• 電話やメールで物件の紹介を行う。
• 不動産会社のホームページに物件を掲載する。
• 不動産ポータルサイトに物件を掲載する。
• 折込広告やポスティングチラシを出す。
• 店頭での紹介を行う。
• 内覧希望者の案内を行う。
• 物件によってはオープンハウスを開催する。Etc.

STEP5：条件交渉をする

物件の購入希望者が現れたら、不動産会社を通して条件交渉を行います。
条件交渉の内容は、物件ごとに違ってきますが、調整が必要な事柄は、売却価格や引き渡し条件等です。購入希望者から提出された買付（購入申込書）に記載された内容が、売主の意に沿わない場合は、その旨を不動産会社に伝え、譲歩できるラインを示す必要があります。

STEP6：売買契約を結ぶ

購入希望者より買付（購入申込書）が提出され、条件交渉の折り合いがついたら、売買契約を締結します。
売主、買主が合意した内容を元に、不動産会社が売買契約書を作成します。スケジュールに余裕がある場合は、事前に草案の確認をするようにしましょう。

売買契約は、一般的に不動産会社の事務所で行います。当日の流れは以下の通りです。

• 売主、買主との顔合わせ
• 必要書類のご確認
• 重要事項のご説明（不動産会社→買主）
• 売買契約書及び告知書、設備表のご確認（売主、買主、不動産会社）
• ご契約書類のご署名、ご捺印（売主、買主）
• 手付金授受（買主→売主）
• 仲介手数料（一部）のお支払い（売主、買主→不動産会社）
• 残金決済、引渡し日程の再確認

STEP7：引き渡しの準備を行う

家を売却した場合、原則決済日までには家を引き渡さなくてはなりません。
売主はそれまでに新しい住まいを用意し、引越しをする必要があります。
さて、実際引越しをする際、引越し当日までにどういったことを行う必要があるのでしょうか。
引越し１カ月前から引越し当日までに行うことを簡単に見ておきましょう。

引越し１カ月前までに行うこと

1. 引越し業者の手配
2. 学校の転校手続き（お子さんがいる場合）
3. 旧居のインターネット解約手続き
4. 火災保険の解約手続き
5. 粗大ごみの回収予約

引越し１～２週間前までに行うこと

1. 荷造り
2. 固定電話の移転手続き
3. 住民異動届を提出
4. 電力会社とガス会社と水道会社へ転居連絡
5. 印鑑登録証明書の発行・印鑑登録の抹消
6. 郵便局に転居届の提出

引越し当日に行うこと

1. 荷物の搬出と搬入
2. 旧居の電気・ガス・水道の閉栓と精算
3. 新居の電気・ガス・水道の開栓

いかがでしたでしょうか？サクッと見ただけでも、引越しはしなければならないことが沢山あります。
しっかりと計画を立て、売却物件の引き渡し日までに引越しを完了できるよう準備しましょう。

STEP8：引き渡し・残金決済をする

続いてのステップは、「残金決済で買主より代金を受け取り、不動産を買主に引き渡す」です。
これらの手続きは売買契約を結んでから、約１、２カ月以内に行われます。
残金決済と戸建ての引き渡しは同日に行われ、おおよそ１時間半から２時間ほどで終了します。

不動産の残金決済から引き渡しまでには、多くの手続きや必要書類があるため、事前に確認を行いスムーズな手続きを行えるよう準備しましょう。

決済から引き渡しまでに行う項目は、主に下記の内容となります。

• 本人確認を行う
• 必要書類の確認を行う
• 買主が融資（住宅ローン等）の手続きを行う
• 税金の清算
• 売主が領収書を発行する
• 仲介手数料を不動産業者へ支払う
• 売主のローン返済
• 抵当権抹消手続きを行う

【図解】決済・引き渡しの流れ

当日の流れや、必要な書類については不動産会社の担当者より説明がありますので、その案内に従って余裕をもって準備しておきましょう。
不動産売却について必要な書類については、以前掲載したコラム「不動産売却に必要な書類と取得方法」にも記載がありますので、参考にしていただければ幸いです。

STEP9：確定申告をする

最後に行うことは、「税務署に確定申告をし、納税する」です。
戸建を売却し譲渡所得が発生した場合、確定申告が必要となります。
譲渡所得とは、戸建を売却し得た利益のことを言い、譲渡所得は給与所得などと分離し課税されるため、確定申告が必要です。
反対に戸建を売却して損失が発生した場合は、戸建の売却に関する確定申告は不要です。

なお、確定申告のスケジュールは、1月1日から12月31日までの所得について、翌年の2月16日から3月15日までに税務署に申告しなければなりません。
そして納税額の確定後、申告期限内（2月16日～3月15日）に税金を納めます。
確定申告について不明な点がありましたら、信頼できる税理士や行政の窓口に問い合わせをし、疑問や不明を解消してから手続きに臨むことをお勧めします。

まとめ

以上が居住中戸建売却の流れの全体像です。土地売却のステップと概ね同じですが、引越し等の手続きがあるため、売却スケジュールの組立てで悩まれる方も多いのではないでしょうか。
売主自身がざっくりとでも売却の流れを把握しておくことは、スムーズな売却活動の為にも重要なことですが、分からないことや、不安なことも当然出てくるはずです。
そんな時は不動産会社の担当者や、司法書士、税理士といった専門家に相談し、サポートを受けることをお勧めします。

この記事が少しでも、皆様の売却活動のお役に立てれば幸いです。