共有名義の不動産を売却する際の売り方や注意点を解説

共有名義の不動産を売却するには、まず各所有者で納得できる手段を考慮する必要があります。基本的に単独名義者で売ることはできないので、所有者間の協力も不可欠です。

では共有名義の不動産はどう取り扱うべきなのか、具体的な売却方法や注意点をご紹介します。

夫婦や親子共同での購入や相続などにより、住宅や土地が複数名の共有名義になっているケースは少なくありません。不動産を共有名義で所有している場合、個人で処分したくても、基本的に単独の意思のみで勝手に動くことはできません。
売却の際にも、通常の不動産売買にはない手順がいくつも発生します。

そこで今回は共有名義の不動産売却に向け、どのような想定をしておくと良いのか、必要なステップについて詳しくご紹介していきます。

共有名義の不動産を売却する方法は大きく分けて4つ

共有名義の不動産売却では、所有権が大きなポイントになります。

実際に共有名義の不動産を売るときに考えられる、具体的な解決策から見ていきましょう。

1.共有名義者全員が同意する

共有名義の不動産を売却したい場合、大前提として必要なのは名義者全員の同意です。不動産を複数名で所有しているケースでは、各名義者は共有持分割合に応じた権利を持っています。
しかし不動産の売却では、共有持分割合の比率に関係なく全員の同意が必須です。誰か1人でも反対していると、不動産の売却はできないので注意しておきましょう。

2.別の共有者に売却する

不動産の共有名義から抜けるために売却したい場合には、別の所有者に売る方法も考えられます。もちろん身内間で単純に譲るのも問題ありませんが、そうすると相手側に贈与税が発生してしまうので注意が必要です。
どうしても共有名義の不動産を手放したい際には、共有名義者間での売買を検討しておくのも1つの手でしょう。

3.代表者の単独名義にする

これは共有名義の不動産の売却に向けて、そもそも所有者を単独にする方法です。誰か代表者1人が、他の共有名義者の持分をすべて買い取り、名義変更をしてから不動産を売却します。
共有名義そのものを解除してしまえば、あとは所有者側で自由に取り扱うことが可能です。例えば相続で不動産の遺産が残っていて、現金化して資産を分け合う換価分割をする際に使われる方法でもあります。

4.自分の持分のみ売却する

あまり現実的ではありませんが、理論上は自分の持分のみであれば、自由に売却しても問題はありません。ただ建物の場合は、分割自体ができないので、第三者に売却するのは難しいでしょう。
一方で土地であれば、土地を分割し単独名義にしてから一部だけ売る方法も検討することは可能です。

このように土地の共有持分を売却するケースでは、実際に所有している割合に応じて、それぞれの単独登記に変更する方法もあります。ただし単純に分筆するだけでなく、持分交換が必要なので、手続きが複雑になってしまうのが難点です。さらに接道など、さまざまな条件によって分け合った土地で価値が変わってしまう可能性も高く、トラブルになりやすいのが現実です。

共有名義の不動産の売却で気を付けたいポイント

ここまでで共有名義の不動産の具体的な売却方法を見てきました。いずれにしても、名義者同士で納得できる道を考えなければなりません。
それも踏まえたうえで、さらに注意しておきたい部分もご紹介していきます。

1.共有名義者全員で売却する際には全員で動く

全員で不動産を売るとなれば、売買契約の立ち会いなど、すべての名義者が同席しなければなりません。どうしても参加できないときには、きちんと法律上で認められる委任状と代理人が必要です。
さらに委任する際には正確な不動産情報を記載した委任状や印鑑証明書、代理人にも身分証明書・実印・印鑑証明書が必要で、1つでも不備があると手続きできないので注意しましょう。

2.共有している名義人は漏れなく把握する

共有名義の不動産の売買契約を結ぶ際には、全員が同意している証明や、各々の身分証明書・印鑑証明書・住民票・印鑑が必須です。
全員分用意できなければ、売却はできないので、共有名義者を正確に把握することも欠かせません。

まずは共有名義の状況を確認しておく必要があります。

3.ローン残債がある場合には十分に相談する

ローン残債がある状態で売却する際には、基本的に残った分はすべて返済しなければなりません。
売った利益で賄えるのであれば問題ありませんが、マイナスになる場合は、特に注意が必要です。誰がどれだけ負担するのか、きちんと決めておかないとトラブルになりかねないので、十分に話し合っておくことをおすすめします。

4. 利益が出たら収入に応じた確定申告が必須

もし不動産を売却してプラスになったら、利益分は譲渡所得になるので、所得税と住民税を納める必要があります。
収入を受け取った分は、各名義者で確定申告をして、納税の手続きも忘れないようにしておきましょう。

まとめ

共有名義の不動産売却には入念な準備が不可欠

共有名義の不動産を売却するには、どの方法にするにしても、各所有者でしっかりと協議することが欠かせません。
また誰が名義者になっているのか分からないケースでは、なかなか売却までたどり着かないケースも出てくるでしょう。
共有名義の不動産を売却する場合には、まず司法書士などの専門家にも相談しながら、準備を進めていくことをおすすめします。