不動産売却の流れとは？これだけは知っておきたい注意点

不動産を売却するためには、不動産会社に売却の相談をしたり査定を受けたりする必要があります。いざというときスムーズな売却が実現するよう、売却の流れを理解しておきましょう。本記事では不動産売却の流れや各フェーズのポイント、高額売却のコツを紹介します。

不動産をスムーズに売却するためには、必要な手続きや流れを正確に理解しておくことが大切です。
本記事では、大切な不動産を売却するとき、どのような手順を踏むべきかを紹介します。各フェーズのポイントや不動産をなるべく高く売却するためのコツもまとめているので、併せて確認してください。

不動産を売却するために必要な流れ

不動産売却までには、売却相場を調べたり、不動産会社に相談したりとさまざまなステップを踏む必要があります。どのような流れで進めていくべきなのか、8つのステップで紹介します。

1. 売却額の相場を調べる

売却相場は、エリアの特性や周辺環境によって大きく異なります。まずは物件の売却額の相場を調べましょう。

「不動産会社に任せればいいのでは？」と考える人もいるかもしれませんが、査定を依頼した際、査定額が適切かどうか判断するためにも、ある程度は売却相場について知っておくと良いでしょう。

不動産会社で相談・交渉するときも、自分なりの相場感を持っておくことで、依頼した不動産会社が適切な査定額を提示してくれる信頼できる不動産会社かどうかを見極めることもできます。売主様の心理としては、高い査定金額を提示してくれた不動産会社に、売却を頼みたくなると思いますが、不動産売却を成功させるためには、タイミングがとても重要です。相場よりもあきらかに高い価格で売り出しをした場合、なかなか問い合わせすらなく、結局値下げをするといったことになりかねません。

そうならない為にも、自分自身であらかじめ相場を把握し、的確な査定額を提示してくれる信頼できる不動産会社を見つけましょう。
なお、売却相場を調べる場合、以下のような方法があります。

•  物件情報サイトで似た条件の物件を探す
•  国土交通大臣指定の不動産取引情報提供サイト［参考］で検索する

［参考］不動産取引情報提供サイト（マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト）
不動産取引情報提供サイト（マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト） (reins.or.jp)

2. 不動産会社で売却相談をする

実際に不動産会社に足を運び、物件の売却を希望する旨を伝えましょう。このときに、間取図や敷地測量図、登記事項証明書（登記情報）、所有不動産の物件概要書などがあると、話がスムーズに進みます。

なお、売却相談では不動産会社や担当者の様子、実績、信頼性などを特に注意してチェックすべきです。不動産の売却では大金が絡みます。最初から不安や違和感を感じた場合、後のトラブルに結び付くかもしれません。話をしてみて合わないと感じた場合は、他の不動産会社を探してみてもよいでしょう。

3. 売却査定を受ける

不動産会社への相談が終わったら、売却査定を依頼してください。
売却査定とは、不動産会社がプロの目線で物件の売却額を決めることです。査定額は絶対的なものではありませんが、プロの提示する価格は、売却金額を決めるときの目安となります。

ただし1社のみの査定では、その金額が高いのか安いのかを判断するのが難しいです。少なくとも2～3社に査定を依頼し、提示額を比較検討するとよいでしょう。
一括査定のサイトなどもございますが、あまり多くの会社に査定を依頼するとひっきりなしに不動産会社から電話がかかってくるので、依頼する不動産会社はある程度絞ることをお勧めします。

なお査定には現地を見ずにデータのみで査定する机上査定と、現地調査の後査定金額を出す訪問査定があります。正確な査定額を知りたい場合は、訪問査定を選択しましょう。
査定額＝売り出し価格ではないので、売却に関わる費用や、税金、また住宅ローンの返済等を含めてお手元に残る金額を把握した上で、不動産会社と販売価格を相談できると、なお良いですね。

4. 媒介契約を締結する

媒介契約とは、不動産会社に物件売却の仲介を依頼する場合に必要となる契約です。

契約の種類は、以下の3つがあります。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社に売却活動を依頼できる
• 専任媒介契約：売却活動を1社のみに依頼する。所有者が買い手候補を見つけた場合は手数料が発生しない
• 専属専任媒介契約：売却活動を1社のみに依頼する。所有者が買い手候補を見つけた場合も手数料が発生する

複数の不動産会社に相談できる点では、一般媒介契約がよいようにみえるかもしれません。しかし、不動産会社から見た優先順位は低くなります。物件の魅力がない場合、購入希望者が付きにくいかもしれません。

一方、専属専任媒介契約は売主様に不利のように見えるものの、不動産会社の取り扱いは優先順位が高くなります。積極的な売却活動が展開されるため、早々に購入希望者が現われる可能性があるでしょう。

5. 内覧会を実施する

不動産会社と媒介契約を締結したら、売却活動・宣伝広告が始まります。物件に興味を持った方からの問合せや、戸建てやマンションの場合は内覧の希望もあるでしょう。

内覧希望があった場合にスムーズに対応できるよう、事前に掃除や片付けをしておくことで、購入希望者により良い印象を与えることができます。なお、内覧希望は週末が多いため、予定の調整も必要です。

6. 購入申し込みの検討・売買契約

購入希望者が現われると、不動産会社から購入申込書を受け取る段階に進みます。申込書には購入条件や希望などが書かれているため、しっかり読んでご家族で検討しましょう。
不明な点があれば、不動産会社に相談し、納得の上で契約に進みましょう。その際、売主様側の希望を再度交渉することも可能です。

買主様の条件に合意すれば、その旨を不動産会社に伝えてください。売主様、売主様側の仲介業者、買主様、買主様側の仲介業者が集まり、売買契約を結びます。このとき手付金（相場は売買金額の10％ほど）が売主に支払われます。なお、仲介手数料の支払いは、売買契約時と物件の引渡し時の2回に分けて、半額ずつ支払うケースが一般的ですが、不動産会社との取り決めにより、引き渡し時に全額支払うことも可能です。

7. 決済・お引き渡し

居住中の物件を売却する場合は、売買契約締結から決済・お引き渡しまで３ヶ月～４ヶ月ほどかかるのが一般的ですが、状況によっては半年ほどかかるケースもあります。

売買契約締結後は、新居へのお引っ越し準備や、住所の変更、ライフライン・火災保険の停止の連絡、抵当権が付いている場合は抵当権の抹消手続きをする必要があります。また、決済当日には固定資産税の精算を行います。不動産業者の担当者と確認をして進めましょう。

決済日に買主様より残代金を受け取り、同時に鍵の引き渡しを行います。同日に、名義変更も司法書士にて法務局に申請をします。以上でお取り引き完了となります。

8. 確定申告

不動産売却によって譲渡所得が発生した場合は、翌年に確定申告が必要です。

上記の式でプラスになった場合は、確定申告の準備をしましょう。
ただし、居住用不動産（マイホーム）については、3,000万円の特別控除の特例が認められています。この他にも控除が適用されるケースは多く、必ずしも納税が必要とは限りません。適用できる控除について、事前に確認しておくことをおすすめします。

不動産売却時に覚えておきたい注意点

不動産をなるべく高額で売却したい場合は、購入希望者へのアピールはもちろん、タイミングを読むことなども必要です。
不動産売却で覚え置きたい注意点を紹介します。

内覧で物件の魅力をアピールする

物件の内覧を行う場合は、掃除や整理整頓を徹底し、見栄え良くするよう心掛けましょう。汚い家・荒れた家では、購入希望者の熱が冷めてしまいかねません。
面倒でも掃除を小まめに行い、必要があれば費用は掛かりますがハウスクリーニングを入れることも検討してください。

100%希望どおりは難しいと理解する

物件には売り時があります。希望売却額に届かないからといって安易に却下するのは控えましょう。物件の旬はそれほど長くありません。物件紹介ホームページに長く掲載されていると、売れ残りという印象を与える可能性があります。
たとえ100%満足のいく金額ではなくても、売却にはある程度の妥協が必要です。

まとめ　不動産売却の流れを理解しておこう

スムーズに不動産を売却するためには、必要な手順をきちんとこなしていくことが大切です。売却したい時期が決まっている場合は、余裕を持って売却を進めて行けるよう、早めに売却活動を始めてください。
また、スムーズな不動産の売却には、不動産会社のサポートが不可欠です。信頼できる不動産会社を選択し、二人三脚で売却を目指しましょう。

この記事が少しでも、皆様の売却活動のお役に立ちましたら幸いです。