住み替えを成功させるコツ！住み替えの注意点を徹底解説

住み替えは、自宅を売却して新住居の購入を行わなければなりません。新居を購入する以上の手間があり、ハードルが高いと感じている方もいるでしょう。本記事では、住み替えを行う際の注意点や必要な手順、さらには失敗を防ぐためのコツを紹介します。

持ち家がある人でも、転勤やよりよい住環境を求めて住み替えを検討するケースはよくあります。
とはいえ住み替えは自宅を売却し、新住居の購入する必要があるため、二の足を踏んでしまう方も多いようです。

そこで本記事では、住み替えをスムーズに成功させる上で、覚えておきたい注意点や必要な手順を紹介します。
失敗を防ぐためのコツもまとめているので、併せてご確認ください。

住み替えで覚えておきたい注意点

住み替えは自宅の売却と購入が必要で、タイミングと資金繰りが成否を分けるカギとなります。
スムーズな住み替えを実施する上で、覚えておきたいポイントをみていきましょう。

1.売り先行か買い先行かを慎重に決める

売り先行とは、先に自宅を売却してから新居を購入する方法です。
売却益をそのまま物件購入費用に充てられるため、金銭的な負担を軽減できます。

一方、買い先行は、先に新居を購入してから自宅を売却する方法です。
住み替え先が決まっているため、焦らずに引越し準備を進められるメリットがあります。

両者のうち、資金繰りに不安がある場合は売り先行がよいでしょう。売却額によっては、ほとんど手出しがない状態で住み替えできるかもしれません。

ただし新居が決まる前に買い手が現われると、仮住まい先を探す必要があります。
資金に余裕があって自分のタイミングで住み替えしたい場合は、買い先行の方が手間はかからないでしょう。

2.現実的な売却額を想定する

入居して日が浅い物件を売却する場合、つい高値で売却できるかもしれないと期待してしまうかもしれません。
しかし実際のところ、よほど人気の高い土地でないかぎり、築浅物件でも購入額より高値で売却できるケースはほとんどありません。

資金計画を立てるときは、売却額を高く見積り過ぎないよう注意してください。また売却査定にこだわり過ぎないことも、住み替えでは非常に重要です。
売却価格の最低ラインに固執し過ぎると、売却のチャンスを逃してしまう可能性があります。

3.ローンの負担を増やさない

安易に借入額を増やすと、その後の返済負担が大きくなります。
収入が増える見込みが少ない場合は、ローンの負担を増やさないようにしましょう。

近年は住み替えローンなども設定されていて、住宅取得用の資金を得やすい状況です。とはいえ住み替えローンは通常の住宅ローンよりも制約が多く、返済が負担になるケースも予想されます。
借入可能額に関わらず、住み替えによる借入れはなるべく少なく抑えるのが鉄則です。

4.売却・購入にかかる費用を把握しておく

住み替えを行うときは、売却・購入時にさまざまな税金・コストがかかります。費用計算を行うときは、全てのコストを含めて計算しましょう。

売却に必要な費用は以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 印紙税
• 住宅ローン返済手数料（ローン残債がある場合）
• 譲渡所得税（売却益があった場合）
• 住民税（売却益が合った場合）
• 復興特別所得税（2013年1月1日から2037年12月31日までに生じた売却益）

購入に必要な費用は以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 物件費用
• 印紙税
• 保険料
• 住宅ローン事務手数料
• 固定資産税

この他、引越しにかかる費用・ゴミの処分費用なども必要です。

5.住み替え先を慎重に検討する

満足する住み替えを行うためには、新居選びも重要です。
納得のいく物件に入居できるよう、しっかり検討した上で物件を決めましょう。

新居選びのポイントは以下のとおりです。

• 実際に現地に足を運ぶ
• 新居に求める条件に優先順位を付けておく
• 周辺環境を朝・昼・晩のパターンでチェックする

特に周辺環境は、各自の努力でどうにかなるものではありません。物件購入前にしっかりとリサーチすることをおすすめします。

住み替えを成功させるための手順

住み替えを成功させるには、大まかな期間を設定し、流れに沿って進めていくのが理想です。
売り先行・買い先行で手順は異なるため、自身のケースに合うパターンを理解しておきましょう。

売り先行の場合

売り先行で住み替えを行う場合は大まかには以下の流れで進めます。

〔売り先行の流れ〕

1. 自宅の売却価格の目安を確認するために、売却査定を依頼する。
2. 不動産会社と媒介契約を取り交わし、売却活動を開始する。
3. 自宅を売却する。
4. 仮住まいへ引っ越す。
5. 住宅ローンを完済する。
6. 新居探し。
7. 新居を購入する。
8. 新居に引っ越す

〔図解！売り先行の流れ〕

ただし売却に時間がかかり過ぎると、新居の購入・引き渡しがどんどん遅くなってしまいます。
なかなか買い手が現われない場合は途中からでもプランを変え、新居の購入に踏み切ってもよいでしょう。

買い先行の場合

買い先行の場合は基本的には以下の流れで進めます。

〔買い先行の流れ〕

1. 自宅の売却価格の目安を確認するために、売却査定を依頼する。
2. 新居購入の資金計画を立てる。
3. 新居を購入する。
4. 自宅の売却活動を開始する。
5. 新居へ引っ越す。
6. 自宅を売却する。

〔図解！買い先行の流れ〕

すでに理想の新居を見つけている場合は、タイミングを逃さずに購入するのがおすすめです。
家との出会いは縁なので、逃してしまうと二度と理想の家に巡り会えないかもしれません。新居を購入してしまえば、売却時期を焦らずに済みます。
どうしても高値で売りたい場合は、じっくり待つことも可能です。

住み替えの失敗を防ぐコツ

住み替えの失敗は、よく分からないままに進めたことや、焦り過ぎなどに原因があります。失敗のない住み替えを実現する上で、実践したいコツを紹介します。

1.不動産会社に相談する

不動産の売買は税金の問題や複雑な書類・決まりが多く、個人では分からないことがたくさんあります。
スムーズな住み替えを望むなら、まずはプロである不動産会社に相談しましょう。
売却・購入を一手に任せられる不動産会社が見つかれば、住み替えの手間はかなり軽減されます。

まずは信頼できる不動産会社に、住み替えについて相談してみることをお勧めします。
実績や査定額、さらには担当者との相性も考慮して、話しやすい・相談しやすい不動産会社がベストです。

2.スケジュールに余裕をもたせる

住み替えまでに余裕のないスケジュールを組むと、新居のリサーチが不十分だったり、納得のいかない価格で売却してしまったりといったトラブルが起こるかもしれません。
住み替えのスケジュールを立てるときは、十分な余裕を持たせましょう。特に売却は相手次第のため、思いどおりに行かないことがほとんどです。
どうしてもこの時期までに売りたいという事情がある場合は、かなり早めに動くか、妥協も仕方ないと割り切ることが必要でしょう。

【まとめ】注意点を理解してスムーズな住み替えを実現しよう

住み替えは不動産の売却・購入を並行して行うため、非常に手間がかかります。
スムーズな住み替えを目指す場合は、初めから信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめです。

また住み替えを行っても、ローン返済は続きます。住み替えによってローン負担が大きくならないよう、適切な資金計画を練ることも大切です。
まずは住み替えまでの大まかなスケジュールを立て、どのような準備が必要か確認してみましょう。