住み替え時に発生する費用と税金を詳しく解説！

マイホームを新たに買うとき以上に、住宅の住み替えにはあらゆる準備が欠かせません。
無理のない住み替えを計画するためにも、事前に想定しておきたい必要なコストについて、売却時・購入時の費用と各税金に分けて詳しく解説していきます。

住み替えは売る・買う同時検討を

住宅の住み替えを考える際には、売る・買う双方を同時に検討しなければなりません。
住み替えをするときには、売却にも購入にもさまざまな費用が掛かります。それぞれのバランスをきちんと考慮して、うまく資金繰りしていくためにも、まずどのようなコストが掛かるのか把握しておきましょう。

住宅の売却で生じる費用

ここからは住み替え時に家を売る段階で、必要な費用について紹介していきます。

仲介手数料

不動産売買を専門業者に依頼した場合、無事に買い手が見つかれば、その分の成功報酬が発生します。（詳細金額は業者ごとに変動しますが）法律上では、「売却額×3％+6万円+消費税」が上限料金です。ちなみに支払うタイミングは、売買契約の成立時や引き渡し時など、業者によって異なるので事前に確認しておくと無難です。

ローン完済手数料

現住居の住宅ローンの残債がある場合には、売却によって残りを一括返済することもあるでしょう。その際には繰り上げ返済の手数料として、借入先の金融機関に別途料金を支払う必要があります。また金額は、借入状況や手続き方法次第で異なりますが、多くても大体は数万円程度です。

リフォーム費用

例えば築年数が長い・劣化や老朽化が激しいなどの場合には、早く買い手を見つけるためにも、リフォームが必要となるケースもあります。ただし中古住宅の買い手となるのは、個人だけではありません。不動産業者が自社でリフォームして販売するために、仕入れとして購入することもあるので、もし何か不安があれば依頼している仲介会社に相談するのがおすすめです。
リフォーム費用は、状況に応じて発生する可能性があると考えておくと良いでしょう。

新居の購入に必要な費用

次に、住み替えで新居を買う段階で、想定しておきたい費用を紹介していきます。

仲介手数料

売却時と同様に、不動産仲介会社を通して購入する場合には、当然ながら手数料が掛かります。なお金額の目安や支払い方法は、不動産を売るときと同様です。

住宅ローン手数料・保証料

住宅ローンを組んで新居を買う際には、各金融機関の利用料金と、返済が滞った場合の保証料が新たに発生します。各金融機関の設定率・融資額・返済期間などによって詳細な金額は変動しますが、数十万円程度は見ておくと無難です。
支払い方法は大きく分けて、借入時に一括、もしくは金利に上乗せするパターンの2つがあります。なお、住宅ローン利用時には、火災保険の契約も必須なので、別途加入料金も必要です。

引越し代

住み替えをするのであれば、当然ながら引越し代が掛かります。また仮に新居購入の前に売ってしまったというように、状況によっては仮住まいが必要となるケースもあるでしょう。その際には、仮住まい先の賃料や2回分の引越し代なども考慮しておかなければなりません。

住み替え時に発生する税金

ここからは、住み替え時に生じる税金について、売却時と購入時をまとめてみていきましょう。

印紙税

印紙税とは、金銭取引をともなう特定文書に掛かる税金です。不動産売買契約書も特定文書に該当するため、必ず収入印紙を貼ったうえで取引しなければなりません。
なお印紙税は、基本的には売るときにも買うときにも必要です。
不動産売買における印紙税には軽減措置が設けられ、平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成された不動産売買契約書には軽減税率が適用されます。
成約価格に応じた印紙税額（購入する収入印紙の金額）は、下表をご確認ください。

登録免許税

中古住宅の購入には所有権移転登記、新築物件を買うときには所有権保存登記の税金が必要です。条件次第で税額は異なりますが、いずれも固定資産税評価額をもとに、決まった税率から算出します。
基本的な税率は、土地の移転が1000分の20、建物の移転が1000分の20、建物の保存が1000分の4です。ただ現在はさまざまな軽減措置が設けられているので、詳細は国税庁のサイトでご確認頂くか、不動産会社へお問合せください。
なお固定資産税評価額は、固定資産税の課税通知書で確認することが可能です。

［参考］国税庁：No.7191 登録免許税の税額表

抵当権設定登記

住宅ローンを利用する際には、不動産を担保にする抵当権登記の税金が必要です。
抵当権設定登記にも軽減措置がありますが、基本的な税額は借入金額×1000分の4。また不動産売却時に住宅ローンを完済した場合には、抵当権抹消登記の税金も掛かりますが、こちらは不動産1個につき1,000円です。
なおそれぞれの登記は司法書士に依頼するのが一般的です。その際に別途費用が掛かります。

不動産取得税

新たに住居を購入したときには、不動産取得税も必要です。不動産取得税でも軽減措置がされていますが、基本的には固定資産税評価額×4％が税額となります。自己の居住用として一定の要件を満たす住宅を取得した場合は、現在特例措置がございます。詳細は総務省のホームページでご確認ください。

［参考］総務省：不動産取得税

その他の税金

もし現住居を売って利益が出た場合には、譲渡所得税が掛かるので注意が必要です。また固定資産税や都市計画税は、各年の1月1日の時点の固定資産台帳の登録者に納税義務があります。双方の税金は、引き渡し以降から日割りして、次の所有者が精算するのが一般的です。

【まとめ】

住み替えの前には十分な資金計画を

ここまでに見てきたように、住み替えにはあらゆる面でコストが掛かります。特に売却した分の利益を新居購入に回したい・手元で動かせる資金にさほど余裕がないなどの場合には、きちんとどこでどの程度の金額が動くのか、十分にイメージしておくことが大切です。
ぜひ本記事を参考に、あらかじめしっかりとした資金計画を立てることをおすすめします。