土地売却にかかる費用とは？徹底解説！

土地を売却する際、様々な費用がかかります。実際に土地を売却しようと思った時に「こんなに費用がかかるなんて思わなかった…」ということにならないよう、事前にどれくらい費用がかかるのか計算しておくことをお勧めします。
この記事では、これから土地売却をお考えの方にとって重要な「土地売却にかかる費用」について詳しく解説しています。是非ご参考にしてください。

土地売却にかかる費用

それでは、まず土地売却の際発生する主な費用を一覧で見ていきましょう。

いかがでしょうか？
売却活動をスムーズに進める為にも、「どのような費用が、いつ頃、いくら発生するのか」を明確にしておくことは大切なことです。
それでは、売却にかかる費用をそれぞれ詳しく見ていきましょう。

1-1.不動産会社に支払う仲介手数料

土地を売却するときには不動産会社と媒介契約を結び、売買の仲介を依頼するケースが一般的です。その為、仲介が成立した際に不動産会社への報酬として仲介手数料を支払います。
なお、仲介手数料は法律で上限が決められています。

▼仲介手数料の限度額

例えば、2,000万円の土地を売却した場合、仲介手数料の上限は以下のようになります。

（※消費税10％の場合）

なお、仲介手数料の支払いは売買契約時と物件の引渡し時の2回に分けて、半額ずつ支払うケースが一般的ですが、こちらも不動産会社との取り決めにより、売買契約時に全額支払うことも、引渡し時に全額支払うことも可能です。

1-2.抵当権抹消費用

売却する土地に住宅ローンなどが残っている場合、借入金融機関の抵当権が設定されているケースがあります。その場合、抵当権を抹消するための費用がかかります。
この抵当権抹消に必要な費用として、まず抹消登記の際の登録免許税があります。
こちらは土地、建物それぞれ1件につき1,000円となります。戸建て住宅の場合、土地1筆、建物1戸で2,000円となります。
抵当権抹消登記は自分でも行うことができますが、司法書士へ依頼して行うのが一般的です。

▼抵当権抹消費用

1-3.住宅ローンの返済手数料

住宅ローンの残債がある場合でも、土地を売却することは可能です。
ただし、住宅ローンの残債がある場合、売買が成立し、土地を引き渡す際に残っている住宅ローンを全額返済する必要があります。
その際発生するのが住宅ローンの返済手数料です。返済手数料は、窓口や電話での手続きの場合、およそ5,000円～3万円ほどの費用がかかりますが、インターネットによる繰り上げ返済は多くの金融機関で無料になっているため、手数料体系の確認を行うことをお勧めします。

1-4.測量費

土地を売却する際、境界を示す指標である「境界標」が無く、境界があいまいなケースも少なくありません。後でトラブルになるのを防ぐためにも、隣の土地との境界を明確にしておくことをお勧めします。
なお、測量は境界確定測量（確定測量）と現況測量の２種類に分けることができます。確定測量は測量士、土地家屋調査士といった有資格者へ依頼して、隣接地所有者と現地立会いを行い土地の境界を定め、土地の面積を正確に測ることを目的として行われています。
確定測量後に作成される境界確定測量図や筆界確認書は、測量図の中では最も正確で公的に利用できる信頼性の高い資料です。
正確な土地の面積と境界線を測量することで、トラブル回避だけでなく、スムーズな売却活動にもつながるため、境界確定測量を行うことをお勧めしますが、測量が不要なケースもありますので、測量を検討しているのであれば、信頼できる不動産会社に相談してみましょう。

▼一般的な測量費

※敷地の広さ・筆数・地勢・形状等により変わります。

1-5.建物解体費

古屋を解体して、更地で売却する場合には解体費用が必要となります。
解体費用は消して安いものではないので、どのくらい費用がかかるのか事前に確認しておくと良いでしょう。
なお、解体費用は建物の構造や建材によって変わってきます。

▼解体費用例

1-6.地質調査費

地質調査とは、その土地の状態を明らかにするために地質、土質、地下水の状態を調べる調査のことをいいます。住宅などの建物を建てる際に行う地質調査は「地盤調査」と称され、土地の強度が建物を支えるだけの地耐力があるかどうかを調査します。
調査方法には「表面波探査法」、「ボーリング調査（標準貫入試験）」、「スクリューウェイト貫入試験（SWS試験）」などがあります。
一般的な木造一戸建てを立てる場合の地盤調査は、スクリューウェイト貫入試験（SWS試験）が利用されることが多く、この３つの方法のうち、もっともコストを抑えることが出来る方法でもあります。

▼地盤調査

土地の売却前に地盤調査を行うことは、多くのメリットがあり、トラブル回避にもつながります。地盤調査は売却する際に必ず行わなくてはいけないものではありませんが、地盤調査を行うことで、リスクを抑えれるだけでなく、買主から信頼を得ることができ、結果的にスムーズな売却につながることも多いため、事前に行うことをお勧めします。
とは言え、地盤調査が必要かどうか自分で判断するのは難しいこともあるでしょう。その場合は信頼できる不動産会社に相談してみても良いでしょう。

1-7.各種書類発行費用

土地を売却する際、いくつか必要な書類があります。そのなかには入手するのに費用がかかるものありますので、以下の表で必要書類と費用の目安を確認しましょう。

▼必要書類と費用の目安

いかがでしょうか？
登記関連書類の「登記済権利証」や「登記識別情報通知書」は土地取得時に発行されるものなので、再発行はできません。紛失した場合、司法書士に依頼し権利書に変わる書類を発行してもらうのが一般的です。その場合、別途費用がかかる為、登記関連書類が手元にあるかかどうか事前に確認しておきましょう。

土地売却の際発生する税金

それでは次に、土地売却の際発生する税金について見ていきましょう。

2-1.印紙税

印紙税とは、金銭取引をともなう特定文書に掛かる税金です。不動産売買契約書も特定文書に該当するため、必ず収入印紙を貼ったうえで取引しなければなりません。
なお印紙税は、基本的には売るときにも買うときにも必要です。
ちなみに、不動産売買における印紙税には軽減措置が設けられ、平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成された不動産売買契約書には軽減税率が適用されます。

成約価格に応じた印紙税額（購入する収入印紙の金額）は、下表をご確認ください。

2-2.譲渡所得税

譲渡所得税とは、売却により得た利益（譲渡所得）により課税される所得税のことです。税率は譲渡所得の30％または15％であり、所得税の税率はその不動産の所有期間によって異なります。

▼譲渡所得税の税率

※所有期間は売却した年の１月１日時点での所有期間です。

なお、売却により損失が出た場合には税金はかかりません。
課税対象となる譲渡所得は、「譲渡収入金額（土地の売却価格）」から「取得費（土地の購入時にかかった費用）」と「譲渡費用（土地の売却にかかった費用）」を差し引けば求められます。

▼譲渡所得の計算式

このように土地を売却し利益が出た場合、譲渡所得税の支払いが必要になります。
また、譲渡所得が出た場合には確定申告が必要です。（原則：売却した翌年の2月16日～3月15日までの1か月間）忘れずに行いましょう。

2-3.住民税

住民税も譲渡所得税と同様に、売却により得た利益（譲渡所得）に対して課税されます。
税率は譲渡所得の9％または5％です。なお、住民税の税率は譲渡所得税と同様に、その不動産の所有期間によって異なります。

▼住民税の税率

※所有期間は売却した年の１月１日時点での所有期間です。

なお、譲渡所得が出た場合には、譲渡所得税と同様に確定申告が必要です。（原則：売却した翌年の2月16日～3月15日までの1か月間）こちらも忘れずに行いましょう。

2-4.復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興に必要な財源の確保をするために創設された税金です。復興所得税の納税義務者は、所得税を納める義務のある個人すべてが対象となり、令和19年まで所得税の税率に2.1％が加算されます。
なお、復興特別所得税も譲渡所得税や住民税と同様に、売却により得た利益（譲渡所得）に対して課税されます。税率は譲渡所得の0.63％または0.315％です。

▼復興特別所得税の税率

※所有期間は売却した年の１月１日時点での所有期間です。

なお、復興特別所得税の支払いも確定申告を行って納税します。譲渡所得が出た場合には確定申告を忘れずに行いましょう。（原則：売却した翌年の2月16日～3月15日までの1か月間）

まとめ

いかがでしたでしょうか？
土地を売却する際には、様々な費用がかかります。売却にかかる費用について、予め把握しておくことで、そういった不安を少しでも解消できるのではないでしょうか。
とはいえ、不動産の売却を検討する際、何かしらの不安や疑問が出てくることでしょう。スムーズな売却活動を成功させるためにも、信頼できる不動産会社に相談することをお勧めします。
この記事が少しでも、皆様の売却活動のお役に立てれば幸いです。